SavedAdd your journal

Journals / Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi / 2026 / Cilt: 16 Sayı: 5

CHANGES MADE BY CODE NO. 7571 TO THE TURKISH CIVIL CODE PROVISIONS REGULATING THE LEGAL RIGHT OF PREEMPTION AND AN ANALYSIS OF THESE CHANGES

7571 SAYILI KANUN İLE TÜRK MEDENİ KANUNU’NUN YASAL ÖNALIM HAKKINI DÜZENLEYEN HÜKÜMLERİNDE YAPILAN DEĞİŞİKLİKLER VE BU DEĞİŞİKLİKLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Zeynep Özcan(ONDOKUZ MAYIS ÜNİVERSİTESİ)0000-0001-9525-3139
Pages
1294–1345
Publication Date
2026-10-13
🏛️Bibliographic metadata and full text access for this article are provided via DergiPark.
DergiPark Record ↗
✨

AI Summary & Key Takeaways

AI Insight
⚡ TL;DR(Too Long; Didn't Read)

The study examines the relevant amendments and the provisions of Temporary Article 1, and includes recommendations on the subject.

📌 3 Key Takeaways

🎯
Objective & Hypothesis:The right of pre-emption is a newly established right that grants the holder of a pre-emption right the authority to become the buyer of a jointly owned property if the owner sells their share in the property to a third party, as a result of a lawsuit they file.
📊
Key Findings & Data:Turkish law recognizes two principal forms of pre-emption: Contractual pre-emption, which arises from an agreement between the parties, creates a personal claim, and may be rendered effective erga omnes through annotation in the land registry; and legal right of pre-emption, which is inherent to co-ownership by shares and is regulated under Articles 732–734 of the Turkish Civil Code.
💡
Conclusion & Impact:The study examines the relevant amendments and the provisions of Temporary Article 1, and includes recommendations on the subject.
🔬Design:Araştırma Makalesi
📍Scope:Comprehensive Sample
⚙️Variables:Yasal Önalım Hakkı · Paylı Mülkiyet · Üçüncü Kişi

Abstract

The right of pre-emption is a newly established right that grants the holder of a pre-emption right the authority to become the buyer of a jointly owned property if the owner sells their share in the property to a third party, as a result of a lawsuit they file. Turkish law recognizes two principal forms of pre-emption: Contractual pre-emption, which arises from an agreement between the parties, creates a personal claim, and may be rendered effective erga omnes through annotation in the land registry; and legal right of pre-emption, which is inherent to co-ownership by shares and is regulated under Articles 732–734 of the Turkish Civil Code. The 11th Judicial Reform Package introduced significant amendments to legal right of pre-emption regime, notably with respect to the method of exercise, limitation periods, and issues surrounding the determination of the purchase price once litigation is commenced. Given the considerable caseload associated with legal right of pre-emption in practice, the legislature’s decision to extend the applicability of these changes to pending proceedings warrants particular scrutiny. The stipulation that these amendments concerning the statutory right of pre-emption, which has a significant workload in practice, shall also apply to pending cases, is established by law, it is an important issue that must be carefully examined that, pursuant to the relevant provision, a revaluation of the property's value will also be carried out with respect to cases filed before the law entered into force, including those pending before a higher appellate court and having reached the decision stage. The study examines the relevant amendments and the provisions of Temporary Article 1, and includes recommendations on the subject.

Özet

Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabî taşınmazda malikin taşınmazdaki payını 3. kişiye satması halinde, önalım hakkı sahibine açtığı dava sonucunda taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı, tarafların aralarında kişisel hak doğmasına sebebiyet veren, sözleşme ile belirlenebilen ve tapu siciline şerh edilebilen sözleşmeden doğan önalım hakkı ile paylı mülkiyet birlikteliğine özgü TMK. m. 732-734’te düzenlenen yasal önalım hakkı olarak iki türlüdür. 11. yargı paketi ile yasal önalım hakkının kullanım şekli, süreleri ve dava açıldığında taşınmazın bedelinin tespiti gibi önemli hususlarda değişiklik yapılmıştır. Uygulamada önemli bir iş yüküne sahip olan yasal önalım hakkına ilişkin bu değişikliklerin derdest davalar bakımından da uygulanacağının hüküm altına alınması, ilgili hüküm gereği yeniden taşınmazın bedel tespitinin yapılacak olması önemle incelenmesi gereken konu başlığıdır. Çalışmada ilgili değişiklikler ve Geçici Madde 1 hükmü incelenip konuya ilişkin önerilere yer verilmiştir.

🔖

Cite This Article

Özcan, Z. (2026). CHANGES MADE BY CODE NO. 7571 TO THE TURKISH CIVIL CODE PROVISIONS REGULATING THE LEGAL RIGHT OF PREEMPTION AND AN ANALYSIS OF THESE CHANGES. Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt: 16 Sayı: 5, 1294–1345. https://doi.org/10.32957/hacettepehdf.1992731

📄 Full Text PDF Viewer

📄

PDF görüntüleyici hazırlanıyor...

References (85)

  1. Akçaal, Mehmet. Eşya Hukuku. 5. bs. Yetkin Yayınları, 2025.
  2. Akipek, Jale G. Turgut Akıntürk ve Derya Ateş. Eşya Hukuku. Beta Yayınları, 2018.
  3. Akın, Mustafa. “Önalım Hakkı Kullanımının Anayasaya Aykırılığı.” İstanbul Barosu Dergisi 79, no. 3 (2005): 728–734.
  4. Akkurt, Sinan Sami, Kemal Erdoğan ve Hüseyin Tokat. Medeni Hukuk Temel Bilgiler. Seçkin Yayınevi, 2024.
  5. Altınok Ormancı, Pınar. “Önalım Hakkından Feragat ve Hakkı Kullanmaktan Vazgeçme.” Türkiye Barolar Birliği Dergisi, no. 141 (2019): 265–287.
  6. Aral, Fahrettin, ve Hasan Ayrancı. Borçlar Hukuku: Özel Borç İlişkileri. 18. Bs. Yetkin Yayınları, 2025.
  7. Arpacı, Abdülkadir. “Eşya Hukukumuzda Yeni Medeni Kanunla Yapılan Değişikliklerden Bazılarına Kısa Bir Bakış.” İçinde Prof. Dr. Necip Kocayusufpaşaoğlu İçin Armağan. Seçkin Yayıncılık, 2004.
  8. Arthur, Meier-Hayoz. “Der Vorkaufsfall” Schweizerische Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht, 45 (1964): 257-272.
  9. Arthur, Meier-Hayoz, Berner Kommentar: Kommentar zumschweizerischen privatrecht, Band. IV: Das Sachenrecht, Das Eigentum (Stampfli, 1981).
  10. Atamulu, İsmail. “Önalım Hakkı Vasiyeti.” Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 30, no. 3 (2022): 1481–1513.
  11. Ateş, Derya. “Sözleşme Özgürlüğü Yönünden Dürüstlük Kuralları.” Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 72 (2007): 75–93.
  12. Ateş, Turan. “Önalım Davası.” Legal Hukuk Dergisi (Mart 2005): 923–929.
  13. Ayan, Mehmet. “Kanuni Şuf’a Hakkı.” İçinde Prof. Dr. Halil Cin’e Selçuk Üniversitesinde 10. Hizmet Yılı Armağanı. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 1995.
  14. Aydın Ünver, Tülay. “Yasal Önalım Hakkında Önalım Olayının Bildirilmesi.” Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 11, no.145 (2016): 829–857.
  15. Aydoğdu, Murat, ve Burcu Yağcıoğlu. Yasadan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı. Gözden Geçirilmiş ve Güncellenmiş 2. Bs. Adalet Yayınevi, 2024.
  16. Bahriyeli, Kemal. “Banka Teminat Mektupları ile Banka Teminat Mektuplarında Ödeme Talebinin ve Ödemenin Şartları.” Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 31, no. 2 (2025): 1727–1759.
  17. Beleç, Mehmet. “Yasal Önalım Hakkı.” Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, 2007.
  18. Berberoğlu Yenipınar, Filiz. Taşınmazda Şuf’a (Önalım) Davaları. Aristo Yayınevi, 2023.
  19. Buz, Vedat. Medenî Hukukta Yenilik Doğuran Haklar. Yetkin Yayınları, 2005.
  20. Çay, Cengiz Topel. “Yeni Türk Medenî Kanununun Önalım Hakkı Konusunda Getirdiği Değişiklik ve Yenilikler (Yenilik Doğuran Dava Düzenlemesi).” Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, 2007.
  21. Çelik, Ömer Faruk. “Fiili Taksim Halinin Yasal Önalım Hakkına Etkisi.” Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 18, no.2 (2021): 1131–1154.
  22. Demirbaş, Harun. Yenilik Doğuran Haklar. Vedat Yayıncılık, 2007.
  23. Demirtabak Akalp, Didem. Kanunî Önalım Hakkı. On İki Levha Yayıncılık, 2010.
  24. Durap, Ahmet. Yargıtay Kararları Işığında Sorularla Önalım Hakkı. Bilge Yayınevi, 2024.
  25. Erbek Odabaşı, Özge. “Yargıtay Kararları Işığında Yasal Önalım Hakkının Tapuda Düşük Gösterilen Bedel Üzerinde Kullanılması.” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 23, no. 2 (2021): 1001–1056.
  26. Erel, Şafak. Eşyaya Bağlı Borç. Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları, 1982.
  27. Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Legem Yayınları, 2024.
  28. Eren, Fikret. “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı.” Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 12, no. 1–2 (2008):103-126.
  29. Erkan, Vehbi Umut. “Türk Medenî Kanunu’nda Kanunî Önalım Hakkı (MK m. 732, 733, 734).” Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi, 2006.
  30. Erkan, Vehbi Umut. “Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2007 Tarihli E.2003/34 ve K.2007/94 Sayılı Kararı Üzerine: Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Kullanılması.” İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 5, no.1 (2014): 269–294.
  31. Erçin, Ferhat. “Kanunî Şufa Hakkının Kullanılmasına İlişkin 4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu’nun 734. Maddesi Üzerine Düşünceler.” Legal Hukuk Dergisi (Ekim 2006): 3011–3024.
  32. Ertaş, Şeref. Eşya Hukuku. Barış Kitabevi, 2021.
  33. Esener, Turhan ve Kudret Güven. Eşya Hukuku. Yetkin Yayınları, 2023.
  34. Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin. Şuf’a Hakkı. Fakülteler Matbaası, 1959.
  35. Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin. “Şuf’a Hakkının Kullanılması İçin Gereken Şartlar.” İstanbul Barosu Dergisi 26, no.10 (1952): 559–590.
  36. Göçmenler, Muhammed Emre. Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası. Adalet Yayınevi, 2025.
  37. Gülcan, Erdem. “Noterler Açısından Yeni Medenî Kanunda Önalım (Şuf’a) Hakkı.” Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi 122, (2004): 102- 103.
  38. Gümüş, Mustafa Alper. Türk Medenî Kanununun Getirdiği Yeni Şerhler. 2. Bs. Vedat Kitapçılık, 2007.
  39. Günday, Harun Mirsad. “Türk, İsviçre ve Alman Hukukunda Koşula Bağlı, İptal Edilebilir ve Askıda Hükümsüz Hukukî İşlemlerde Önalım Olayının Gerçekleşme Anı.” Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 32, no. 3 (2024): 1493–1532.
  40. Güneri, Onur. “Kanundan Doğan Önalım Hakkı ile Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı ve Bu Hakların Mukayesesi.” Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 18, no. 2 (2021): 1353–1379.
  41. Hatemi, Hüseyin, Rona Serozan ve Abdülkadir Arpacı. Eşya Hukuku. Filiz Kitabevi, 1991.
  42. Helvacı, İlhan. “İsviçre Borçlar Kanununun Sözleşmeden Doğan Ön-alım, Alım ve Geri Alım Haklarına İlişkin Değişiklikleri.” Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni 19–20, no. 1–2 (1999–2000): 397–417.
  43. Kal, Paluri Arzu. Gayrimenkul Hukukunda Sık Karşılaşılan Dava Türleri. Öz Kitap–Platon Hukuk Yayınları, 2025.
  44. Kama, Musa. “Banka Teminat Mektuplarının Hukuki Niteliği ve Uygulamada Sorun Oluşturan Durumlar.” İçinde Teminat Hukuku, ed. Bilgehan Çetiner ve Abdullah Furkan Korkmaz. Seçkin Yayıncılık, 2023.
  45. Kaya Sağlam, Ayşe. Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası. Seçkin Yayınları, 2021.
  46. Kılıç, Halil. Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları. Adalet Yayınevi, 2013.
  47. Kılıççıoğlu, Mehmet Samet. Yasal Önalım Hakkının Kullanılması. Seçkin Yayıncılık, 2023.
  48. Kılıçoğlu, Ahmet. “Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları Işığında Taşınmaz Satımında Şekil ve Hakkın Kötüye Kullanılması.” Yargıtay Dergisi 15, no. 1–4 (1989): 289–322.
  49. Kılıçoğlu, Ahmet M. Medenî Hukuk Temel Bilgiler. 9. Bs. Turhan Kitabevi, 2023.
  50. Kılıçoğlu Yılmaz, Kumru. “Eşlerin Paylı Mülkiyetleri.” Türkiye Barolar Birliği Dergisi 114, (2014): 79–104.
  51. Kırca, Çiğdem. “Önalım Hakkı Konusunda Medenî Kanunundaki Değişiklikler.” İçinde Ömer Teoman’a 55. Yaş Günü Armağanı, ed. Abuzer Kendigelen. Beta Yayıcılık, 2004.
  52. Kırkbeşoğlu, Nagehan. Kanundan ve Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı. On İki Levha Yayıncılık, 2023.
  53. Kırmızı, Mustafa. Yargıtay Kararları Işığında Ecrimisil, Önalım ve Zorunlu Geçit Hakkı Davaları. 2. Bs. Platon Plus Yayıncılık, 2025.
  54. Koç, Kahraman. “Şufa Bedeli Hakkındaki Hukuk Genel Kurulu Kararı Münasebetiyle.” Yargıtay Dergisi 20, no. 3 (1994): 270–278.
  55. Mollamustafaoğlu, Zeki M. “Önalım Hakkı ve Ortak Mülkiyet,” Adalet Dergisi 64, no.1 (1973): 77-81.
  56. Oğuzman, Kemal. “Medenî Kanunun Boşluklarının Yargıtay Kararları İle Doldurulduğu Bir Müessese: Şuf’a.” İçinde Medenî Kanun’un 50. Yılı Bilimsel Hafta: 15- 17 Nisan 1976. AÜHFY Sevinç Matbaası, 1977.
  57. Oğuzman, Kemal. “Eşyaya Bağlı Haklara Hâkim Olan Esaslar.” İçinde Ord. Prof. Dr. Halil Arslanlı’ nın Anısına Armağan. İstanbul Üniversitesi Yayınları, 1978.
  58. Oğuzman, Kemal. “Dürüstlük Kuralına (MK. m. 2) Başvurma Hususunda Bazı Yargıtay Kararlarının Eleştirilmesi.” İçinde Prof. Dr. Yaşar Karayalçın’a 65 inci Yaş Armağanı. Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları,1988.
  59. Oğuzman, M. Kemal ve Nami Barlas. Medenî Hukuk: Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar. 31. Bs. On İki Levha Yayıncılık, 2025.
  60. Oğuzman, M. Kemal, Özer Seliçi ve Saibe Oktay-Özdemir. Eşya Hukuku. Filiz Kitabevi, 2024.
  61. Olcay, Avni. Önalım (Şuf’a) Hakkı ve Davaları. Av. Avni Olcay Yayınları, 2013.
  62. Özcan, Zeynep. Paylı Mülkiyette Paydaşların Yetkileri ve Yükümlülükleri. Seçkin Yayınları, 2021.
  63. Özcan, Zeynep. “The Joint Owners’ Grant Exploitation Rights to the Third Person on Joint Ownership Goods.” International Journal of Human Sciences 15, no. 1 (2018): 399–412.
  64. Ruhi, Canan ve Ahmet Cemal Ruhi. Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları. Seçkin Yayınları, 2026.
  65. Saçak, Muammer. “İrtifaklı Satış Vaadlerinde Yeni Gelişmeler.” İstanbul Barosu Dergisi 64, (1990): 150–152.
  66. Sağlam, İlyas. “7571 Sayılı Kanun’la Paylı Mülkiyette Paydaşların Yasal Önalım Hakkında Yapılan Değişikliklerin Değerlendirilmesi.” Türkiye Adalet Akademisi Dergisi 66, (2026): 465–492.
  67. Sancar, Mithat. “Cebri Arttırma Yoluyla Satımlarda Önalım Hakkına İlişkin Bir Yargıtay Kararı (II).” Yargıtay Dergisi 13, no. 1–2 (1987): 72–87.
  68. Sayımlar, Zeynep. “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasını Etkileyen Bir Durum Olarak Fiili Taksim.” İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1, Özel Sayı (2015): 627–652.
  69. Sebük, M. Tahir. Şüf’a, Vefa ve İştira Hakları. Kader Basımevi, 1951.
  70. Simonius, Pascal and Thomas Sutter. Schweizerisches Immobiliarsachenrecht. Vol. 1. Basel: Helbing & Lichtenhahn, 1995.
  71. Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. Legem Yayınları, 2025.
  72. Söylemezoğlu, Sıtkı Hasan. Tapu İptali Tescil Davaları. 8. Bs. Legem Yayınları, 2024.
  73. Şahan, Gökhan. Kişisel Hakların Şerhi. Seçkin Yayınları, 2020.
  74. Şengöz, Çağrı. Tapu Sicilinde Tescil İşlemleri ve Sonuçları. Yetkin Yayınları, 2025.
  75. Şıpka, Şükran. “Yargıtay Kararları Doğrultusunda Taşınmazdaki Değer Artışlarının Kanuni Önalım (Şufa) Bedeline Yansıtılması.” İstanbul Üniversitesi Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi 20, (2011): 31–39.
  76. Taman Şıpka, Şükran, Türk Hukukunda Kanunî Önalım (Şuf’a) Hakkı (MK m. 659): Hukuki Niteliği ve Kullanma Koşulları. Alfa Basım Yayım, 1994.
  77. Tekdoğan, Aydın. Ayni ve Şahsi Haklardan Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davaları. Seçkin Yayıncılık, 2025.
  78. Tekinay, Selahattin Sulhi. Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri. Filiz Kitabevi, 1988.
  79. Tunaboylu, Müslim. Önalım (Şuf’a) Davaları. Seçkin Yayınları, 2013.
  80. Tüysüz, A. Vahit. “Şuf’a (Önalım) Davası.” Adalet Dergisi 80, (1989): 52–65.
  81. Üçer, Mehmet ve Mehmet Göktimur. “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Gerçek Değer Yerine Tapuda Gösterilen Satış Bedelinin Esas Alınmasının Anayasaya Aykırılığı Sorunu.” Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 28, no.49 (2023): 507-512.
  82. Yıldız, Ekrem. Önalım Davaları. Vedat Kitapçılık, 2008.
  83. Yılmaz, Süleyman. Taşınmaz Hukuku Davaları. Legem Yayınları, 2025.
  84. Yüksel, Kemalettin. “İmar Planının Şuyu Suretiyle Yapılmasına Şuf’a (Önalım) Hakkının Doğup Doğmayacağı Hakkında Yapılan Bir İnceleme.” Adalet Dergisi 4, (1988): 104–108.
  85. Yıldız, Ekrem. Önalım Davaları. Vedat Kitapçılık, 2008.