SavedAdd your journal

Journals / Sayıştay Dergisi / 2026 / Cilt: 37 Sayı: 141

THE SCALE OF LEGAL CONFISCATION COMPENSATIONS IN MUNICIPALITIES AND PROPOSED SOLUTIONS

Belediyelerde Hukuki El Atma Tazminatlarının Boyutu ve Çözüm Önerisi

Bayram Uzun(KARADENİZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ, MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ)
Volkan Yıldırım(KARADENİZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ, MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ)
Fatih Terzi(KARADENİZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ, FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ)0000-0003-2088-6200
Bura Adem Atasoy(KARADENİZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ, MÜHENDİSLİK FAKÜLTESİ)0000-0001-5584-0427
Mihriban Öztürk(KARADENİZ TEKNİK ÜNİVERSİTESİ, FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ)0000-0002-9014-8839
İsa Tütüncü(Çoruh Elektrik Dağıtım AŞ)0009-0004-9011-7575
Pages
315–347
Publication Date
2026-07-22
🏛️Bibliographic metadata and full text access for this article are provided via DergiPark.
DergiPark Record ↗
✨

AI Summary & Key Takeaways

AI Insight
⚡ TL;DR(Too Long; Didn't Read)

A municipal-scale case study demonstrates the applicability of this framework for reducing compensation risk before litigation.

📌 3 Key Takeaways

🎯
Objective & Hypothesis:Privately owned properties allocated to public service areas in development plans may lead to legal taking compensation when they are not implemented through development programs and subdivision plans within the prescribed period.
📊
Key Findings & Data:This study evaluates the causes, fiscal effects and prevention framework of legal taking compensation through 2,366 Turkish Court of Accounts audit reports on municipalities published between 2012 and 2024.
💡
Conclusion & Impact:A municipal-scale case study demonstrates the applicability of this framework for reducing compensation risk before litigation.
🔬Design:Araştırma Makalesi
📍Scope:2012 Verileri
⚙️Variables:Hukuki el atma · beş yıllık imar programı · parselasyon planı

Abstract

Privately owned properties allocated to public service areas in development plans may lead to legal taking compensation when they are not implemented through development programs and subdivision plans within the prescribed period. In many cases, this results from municipalities’ failure to fulfil mandatory duties under the Zoning Law and related legislation. This study evaluates the causes, fiscal effects and prevention framework of legal taking compensation through 2,366 Turkish Court of Accounts audit reports on municipalities published between 2012 and 2024. The findings show that compensation extends beyond property value and includes interest, attorney fees, litigation costs, enforcement costs and compensation for unlawful occupation. The study proposes five-year development programs, subdivision applicability analysis, DOP balance, identification of responsible institutions and approximate expropriation costs as key measures. A municipal-scale case study demonstrates the applicability of this framework for reducing compensation risk before litigation.

Özet

mar planlarında kamu hizmet alanlarına ayrılan özel mülkiyetlerin süresinde imar programı ve parselasyon planı aracılığıyla uygulamaya konu edilmemesi, belediyeler açısından hukuki el atma tazminatlarına yol açmaktadır. Bu tazminatlarda, İmar Kanunu ve ilgili mevzuatla bağlı yetki kapsamında tanımlanan imar programı hazırlama ve parselasyon planı yapma yükümlülüklerinin süresinde yerine getirilmemesi belirleyicidir. Çalışma, hukuki el atma tazminatlarının nedenlerini, belediye bütçelerine etkisini ve önlenmesine yönelik çözüm çerçevesini Sayıştay denetim raporları bağlamında değerlendirmektedir. Bu kapsamda 2012-2024 döneminde belediyelere ilişkin yayımlanan 2366 Sayıştay denetim raporu incelenmiştir. Bulgular, tazminat bedeline; faiz, vekâlet ücreti, yargılama gideri, icra gideri ve ecrimisil gibi ek mali yüklerin eklendiğini göstermektedir. Çalışma, beş yıllık imar programı, parselasyon uygulanabilirliği, DOP dengesi, sorumlu kurum ve yaklaşık kamulaştırma bedeli tespitini temel çözüm adımları olarak önermektedir. Önerilen çerçeve, belediye ölçeğinde hazırlanan bir örnek vaka üzerinden somutlaştırılmıştır. Bu çerçeve, tazminat riskinin dava aşamasına gelmeden belediye uygulamalarında idari ve mali programlama yoluyla sistematik biçimde azaltılabileceğini ortaya koymaktadır.

🔖

Cite This Article

Uzun, B., Yıldırım, V., Terzi, F., Atasoy, B. A., Öztürk, M., Tütüncü, İ. (2026). THE SCALE OF LEGAL CONFISCATION COMPENSATIONS IN MUNICIPALITIES AND PROPOSED SOLUTIONS. Sayıştay Dergisi, Cilt: 37 Sayı: 141, 315–347. https://doi.org/10.52836/sayistay.1921924

📄 Full Text PDF Viewer

📄

PDF görüntüleyici hazırlanıyor...

References (53)

  1. Akdemir, B. (2021). İmar Planlarında Hiyerarşi. Konya Barosu Dergisi, 1(1), 133-173. https:// izlik.org/JA66TA86NU
  2. Atasoy, B.A. (2025). Arazi ve Arsa Düzenlemesi Çerçevesinde Mülkiyet ve İmar Hakları Aktarımının Modellenmesi. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon.
  3. Atasoy, B. A., Terzi, F., Uzun, B. ve Yıldırım, V. (2026a). Türkiye’de imar hakkı aktarımı modelinin kurgulanması ve uygulama esasları. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 13(2), 157- 180.
  4. Atasoy, B. A., Uzun, B., Terzi, F. ve Yıldırım, V. (2026b). From expropriation to transfer of development rights: legal-operational analysis of the Turkish Model. Survey Review, 1-17.
  5. Azak, K. (2023). Anayasa Mahkemesi Kararları Çerçevesinde İmar Planı Uygulamaları ile Mülkiyet Hakkının Sınırlanması. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 31(4), 1561-1601. https://doi.org/10.15337/suhfd.1310288
  6. Bakırcı, M. K. (2022). İmar Planında Umumi Hizmete Ayrılan Taşınmazın Tahsisine “Özel” İfadesinin Eklenmesine Dair Bir Özel Hukuk İncelemesi. Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, 12(2), 1346-1382. https://doi.org/10.32957/hacettepehdf.1084624
  7. Büyükvelioğlu, E. (2024). İmar Hukuku ve Şehircilik İlkeleri IV. Eskiz: Şehir ve Bölge Planlama Dergisi, 06(02), 103-112. https://doi.org/10.5281/zenodo.14921390
  8. Çatalbaş, F. (2016). Yozgat şehir merkezinin başlıca kentleşme sorunları ve çözüm önerileri. Erciyes Üniversitesi FBE Fen Bilimleri Dergisi, 32(1), 1-10.
  9. Çoruhlu, Y. E., Uzun, B. ve Yıldız, O. (2019a). Taşınmaz Mülkiyeti Üzerinde İmar Planından Kaynaklı Tevhit Şartı Kısıtlamasının İncelenmesi. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 27(3), 411-434. https://doi.org/10.15337/suhfd.552484
  10. Çoruhlu, Y. E., Uzun, B., ve Yıldız, O. (2019b). Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Kavramının İncelenmesi ve Muhtemel Çözüm Yaklaşımlarının Geliştirilmesi. Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, 39, 1-28.
  11. Çoruhlu, Y. E., Uzun, B. ve Yıldız, O. (2020). Zoning plan-based legal confiscation without expropriation in Turkey in light of ECHR decisions. Land Use Policy, 95, 104598. Doebele, W. A. (1982). Introduction and synopsis. In W. A. Doebele (Ed.), Land readjustment (pp. 1–28). Lexington Books.
  12. Dursun, H. (2007). Belediye dizgesine getirilen yeniliklere genel bir bakış. Türkiye Barolar Birliği Dergisi, (70), 359–426.
  13. Erkal, A. (2021). Kamulaştırmasız El konulan Taşınmazın İdarenin Mülkiyetine Geçmesinden Sonra Eski Mal Sahibinin Taşınmazına Tekrar Kavuşması. İstanbul Hukuk Mecmuası, 79(3), 963-999.
  14. Gençkaya, Ö. ve Öz, B. (2021). İmar Kısıtlamaları ve Mülkiyet Güvenliği. Yasama Dergisi, (42), 159-182.
  15. Gölcüklü, M. A. (2023). Hukuki El Atma Davaları. Ankara Barosu Dergisi, 81(2), 255-280.
  16. Güloğlu, Y. (2021). Legal Confiscation as a Property Right Issue in Turkey. Jurnal Cita Hukum, 9(3), 429-448.
  17. İnam, Ş. ve Akdeniz, H. B. (2020). İmar Planı Uygulama Yöntemi Seçiminde Mesleki Liyakat ve Etik. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 2(2), 56-61.
  18. Kalabalık, H. (2015). İmar hukuku dersleri. Ankara: Seçkin Yayıncılık.
  19. Kalabalık, H. (2026). İmar Planlarıyla Kısıtlanan Taşınmazların Emlak Vergisi. Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, (2), 226-274. https://izlik.org/JA58WD46BL
  20. Kaplan, O. (2024). İmar Hukukunda Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapılar. İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 11(2), 31-60.
  21. Keleş, R. (1998). Kentbilim terimleri sözlüğü. İmge Yayınevi.
  22. Koçak, E. (2025). Mekânın Hukuki Direnişi: Planlama Süreçlerinde Mülkiyetin Önemi, İhtilafları ve Kamu Yararı Dengesi. Eskiz: Şehir ve Bölge PLanlama Dergisi, 7(02), 139-157.
  23. Köktürk, E. (2005). Arsa düzenlemeleri için önemli bir araç: imar programı. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, (92), 12-20.
  24. Larsson, G. (1997). Land readjustment: A tool for urban development. Habitat International, 21(2), 141-152.
  25. Seele, W. (1982). Land readjustment in the Federal Republic of Germany. Land Readjustment, DC Health and Co., Lexingtons, Mass.
  26. Sayıştay (2013). Ankara Yenimahalle Belediyesi 2013 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/NaQ5ppPgqB-ankara-yenimahalle-belediyesi
  27. Sayıştay (2021). Trabzon Büyükşehir Belediyesi 2021 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/4382-trabzon-buyuksehir-belediyesi
  28. Sayıştay (2023a). İstanbul Beşiktaş Belediyesi 2023 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/18QrvMWQjk-istanbul-besiktas-belediyesi
  29. Sayıştay (2023b). Diyarbakır Büyükşehir Belediyesi 2023 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/47o8ypEgy6-diyarbakir-buyuksehirbelediyesi Sayıştay (2023c). Antalya Kepez Belediyesi 2023 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/xkQd8NDQlA-antalya-kepez-belediyesi
  30. Sayıştay (2023d). Ankara Çankaya Belediyesi 2023 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/47o8yLDgy6-ankara-cankaya-belediyesi
  31. Sayıştay (2023e). Mardin Büyükşehir Belediyesi 2023 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/qZoxebbg5P-mardin-buyuksehirbelediyesi
  32. Sayıştay (2024a). İstanbul Büyükşehir Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/2Mgpb5XYjy-istanbul-buyuksehirbelediyesi
  33. Sayıştay (2024b). Antalya Muratpaşa Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/0wgv136olL-antalya-muratpasabelediyesi
  34. Sayıştay (2024c). Gaziantep Şehitkamil Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/eaYwdODoX1-gaziantep-sehitkamilbelediyesi
  35. Sayıştay (2024d). Çanakkale Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/47o87AAYy6-canakkale-belediyesi
  36. Sayıştay (2024e). İstanbul Sarıyer Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/wEYD1BroyX-istanbul-sariyer-belediyesi
  37. Sayıştay (2024f). İstanbul Beşiktaş Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/l1QZR1WQep-istanbul-besiktas-belediyesi
  38. Sayıştay (2024g). Mardin Büyükşehir Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/NaQ5BaXYqB-mardin-buyuksehirbelediyesi
  39. Sayıştay (2024h). Ankara Çankaya Belediyesi 2024 yılı Sayıştay düzenlilik denetim raporu. https://www.sayistay.gov.tr/reports/vMga05yolE-ankara-cankaya-belediyesi
  40. Orhan, A. R. (2022). Mülkiyet hakkı ve kamulaştırma. İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Hukuk Sayısı, 21(44), 865-884.
  41. Öngören, G. (2020). Yargı kararları ışığında imar hukuku. https://ongoren.av.tr/wp-content/ uploads/2020/08/imar_hukuku_kitabi-15.04.2020.pdf
  42. Terzi, F. (2024). İmar programına esas düzenleme bölgelerinin coğrafi bilgi teknolojileri ile belirlenmesi ve yenilikçi bir AAD modeli önerisi. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon.
  43. Türk, Ş.Ş. ve Ünal, Y. (2003). Arazi ve arsa düzenlemesi metoduna ilişkin olumsuz önyargı. İTÜ Dergisi, 2(1), 111-118.
  44. UN-Habitat (2014). Land readjustment experiences in Turkey: Urban legal case studies. United Nations Human Settlements Programme.
  45. Uysal, A. (2015). Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar, Taraf Ehliyetleri ve Nitelikleri. İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2(1), 199-216.
  46. Uzun, B. (2000). Çevre yolu–mülkiyet ilişkilerinin imar hakları açısından incelenmesi ve arazi düzenlemesi yaklaşımıyla bir model önerisi. Doktora Tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon.
  47. Uzun, B., Yıldırım, V., Terzi, F., Atasoy, B.A. ve Uzun, S. (2024a). Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulamalarında Bedele Dönüştürme Miktarının Tespiti. Karadeniz Fen Bilimleri Dergisi, 14(3), 1604-1622.
  48. Uzun, B., Yıldırım, V., Çoruhlu, Y.E., Yıldız, O., Terzi, F. ve Atasoy, B.A. (2024b). The process of transition to a value-based distribution model in the Turkish land readjustment system. Land Use Policy, 147, 107360.
  49. Uzun, B., Yıldırım, V., Çoruhlu, Y. E., Yıldız, O., Terzi, F. ve Atasoy, B. A. (2024c). Enhancing Turkish land readjustment via a combination of IPA-based on SWOT and workshops. Land Use Policy, 144, 107245.
  50. Yıldız, H. (2015). İmar mevzuatı: İdaremizi ilgilendiren yönleri, imar uygulamaları, kontrol ve tescil işlemleri ile sorunlar ve çözüm önerileri. T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Teftiş Kurulu Başkanlığı.
  51. Yılmaz, A. (2020). Kamulaştırmasız el atma ve hukuki el atma kavramlarının tüzel gelişiminin incelenmesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 7(2), 155-183. https://doi. org/10.9733/JGG.2020R0010.T
  52. Yılmaz, A. ve Yılmaz, O. (2024). Arazi ve arsa düzenlemesinde kamulaştırma amaçlı tahsis yaklaşımının incelenmesi. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 12(1), 89-89. https:// doi.org/10.9733/JGG.2025R0007.C
  53. Yılmaz, O. ve Alkan, M. (2024). What European practices can offer for the sustain of Türkiye’s land value capture instruments: Addressing potential implications with PEST analysis. Sustainable Futures, 8, 100393.