AI Summary & Key Takeaways
AI InsightAs a result, the study proposes managing residual development rights through “TDR Certificates” and establishing an institutional exchange mechanism coordinated by Ilbank in order to ensure the long-term sustainability of the system.
📌 3 Key Takeaways
Abstract
In Turkish zoning law, the Transfer of Development Rights (TDR) method has gained a legal basis through Law No. 7534 in order to address grievances arising from restrictions on property rights and to resolve problems related to expropriation without compensation. The aim of this study is to analyze the applicability, technical limitations, and effects on ownership structure of the TDR model developed within the framework of Zoning Law No. 3194 and the Regulation on Land and Land Readjustment. In the study, three different scenarios including full transfer, reserve capacity use, and partial transfer are examined through three sample applications selected in line with the legislative framework. The relationship between sending and receiving parcels is evaluated using a value-based approach. The findings show that while the value balancing mechanism theoretically provides a fair basis for exchange, the 30 percent floor area ratio increase limit on receiving parcels may prevent full transfer in cases involving high-value sending parcels and make partial transfer unavoidable. This situation leads to the inability to remove the sending parcel from the land registry and results in the ownership structure turning into a public and private joint ownership. As a result, the study proposes managing residual development rights through “TDR Certificates” and establishing an institutional exchange mechanism coordinated by Ilbank in order to ensure the long-term sustainability of the system.
Özet
Türk imar hukukunda mülkiyet hakkı kısıtlamalarından kaynaklanan mağduriyetlerin giderilmesi ve kamulaştırmasız el atma sorunlarının çözümü amacıyla 7534 sayılı Kanun ile İmar Hakkı Aktarımı (İHA) yöntemi yasal bir zemine kavuşmuştur. Bu çalışmanın amacı; 3194 sayılı İmar Kanunu ve Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik hükümleri çerçevesinde kurgulanan İHA modelinin uygulanabilirliğini, teknik kısıtlarını ve mülkiyet yapısına etkilerini analiz etmektir. Çalışmada, mevzuatla tanımlanan çerçeve doğrultusunda seçilen üç örnek uygulama üzerinden tam aktarım, rezerv kapasite kullanımı ve kısmi aktarım durumlarını içeren üç farklı senaryo incelenmiştir. Analizlerde, verici ve alıcı parseller arasındaki ilişki değer esaslı yöntemle değerlendirilmiştir. Elde edilen bulgular, değer dengeleme mekanizmasının teorik olarak adil bir takas zemini sunduğunu ancak alıcı parsellerdeki %30 emsal artış tavanının, yüksek değerli verici parsellerin aktarımında tam aktarımı engelleyerek kısmi aktarımı zorunlu kılabildiğini göstermektedir. Bu durumun, verici parselin tapudan terkin edilememesine ve mülkiyetin kamu-gerçek kişi ortaklığına dönüşmesine yol açtığı tespit edilmiştir. Çalışma sonucunda sistemin sürdürülebilirliği için bakiye imar haklarının “İmar Hakkı Sertifikası” yoluyla yönetilmesi ve İlbank koordinasyonunda kurumsal bir takas mekanizmasının geliştirilmesi önerilmektedir.