Mevcut konut stokunda hanehalkı yeniden yatırım davranışı ve üst ölçek etkileri

Macro implications of households’ reivestment behaviour in existing housing stock

Abstract

Reinvestments refer to repairs and maintenance activities, as well as rehabilitation investments undertaken with the purposes of improving existing housing assets and standard of life (1). Reinvestment behaviour of household (Hh) in housing has been investigated for more than four decades in the literature. Macro implications of individual behaviour however, remain largely neglected. Hhs’ reinvestment behaviour and expenditures could have impacts in the depreciation of the housing stock, quality of housing and neighbourhood services, residential adjustment options, housing supply, etc. In Turkey, although substantial capital is engaged in reinvestments in the existing housing stock, no tool or mechanism exists associated with the monitoring of reinvestments. Yet, Hhs’ reinvestment decisions and expenditures are likely to play a crucial role in trajectory of Turkish housing stock, neighbourhoods, and in overall economy. Furthermore, in the current phase of urbanization in Turkey there are numerous reasons that necessitate purposeful design and implementation of reinvestment policies. Understanding Hh reinvestment behaviour and identifying its macro implications would contribute to the monitoring of the economic system, as well as to urban decision-makers and planners in designing finer policies and tools of intervention to tackle problems of the existing housing stock and neighbourhood environments.

Özet

Mevcut konut stokunda yeniden yatırım, konut stokunun sunduğu hizmetlerin ve yaşam standardının iyileştirilmesini amaçlayan bakım- onarım faaliyetlerini ve rehabilitasyon yatırımlarını ifade etmektedir. Çoğu ekonomilerde olduğu gibi, konut stokunda yeniden yatırım kararı ülkemizde de hanehalkları tarafından verilmektedir. Hanehalkı yeniden yatırım davranışı her ne kadar mikro düzeyde bir eylem olarak görünse de hanehalklarının bireysel faydalarından çok daha kapsamlı etkileri olduğu iddia edilebilir. Bu etkilerin bir kısmı yapılı çevrede gözlenebilirken, diğerlerini ekonominin genelinde takip etmek mümkündür. Ülkemizde konut stokunun neredeyse tamamı özel mülkiyet altındadır ve her türlü yeniden yatırım kararında hanehalkları temel aktördür. Bu nedenle hanehalklarının yeniden yatırım kararlarının mevcut konut stokunun yıpranmasının ve yaşam çevrelerinin kalitesinin temel belirleyicilerinden biri olduğu söylenebilir. Hanehalklarının yeniden yatırım harcamalarının 2007 yılında 1,83 milyar Euro düzeyine ulaştığı, küresel ekonomik krizin etkilerinin görüldüğü 2008 yılı itibariyle ise 1,42 milyar Euro düzeyinde olduğu tahmin edilmektedir (TÜİK, 2002-08). Diğer bir deyişle, hanehalklarının yeniden yatırım amacıyla konutlarına yaptıkları harcamalar ülke genelindeki toplam konut yatırımlarının kayda değer bir parçasıdır. Ayrıca, hanehalklarının konuta yeniden yatırımlarının inşaat sektörü için, dolayısıyla ekonominin bütünü için de etkileri olduğunu söylemek olanaklıdır. Hanehalkı yeniden yatırım harcamaları inşaat sektöründe hem hizmet, hem de malzeme için talep yaratmaktadır. 2006 yılı tahminlerine göre yeniden yatırım işlerinin inşaat malzemeleri sanayisinin iç pazarındaki payı % 14’tür (YEM, 2007). Ayrıca, 2006 yılı itibariyle sektörde bu alanda hizmet ve malzeme sağlayan 6500 kayıtlı firma olduğu bilinmektedir. Mevcut konut stokunda yeniden yatırım Türkiye’de güncel bir kentsel ekonomik eğilim olduğu halde bu konu araştırmacılar ve karar vericiler tarafından neredeyse tamamen ihmal edilmiştir. Oysa yeniden yatırım konusunda ivedilikle politika tasarlamak ve uygulamak için birden çok neden sayılabilir. Bu nedenlerden ilki kentlerimizde deprem ve sel felaketlerine karşı dirençli ve güvenli kentsel çevreler yaratmak ihtiyacıdır. Ayrıca, ülkemiz kentleşmesinin bugünkü aşamasında yıllık nüfus artış hızının azalma eğiliminde olduğu, kente olan göçün yavaşladığı ve ülke genelinde kentsel konut stoku üretiminin kentsel hanehalkı sayısının oldukça üzerinde seyrettiği bilinmektedir. Böyle bir ortamda, konut politikalarının önceliğinin yeni konut üretimini teşvik etmekten ziyade mevcut kentsel çevrelerin ve konut stokunun niteliğinin iyileştirilmesi olması beklenir. Türkiye’de yeniden yatırım politikaları tasarlanması ve uygulanması ihtiyacının bir nedeni de mevcut mülkiyet rejimidir. Neredeyse tamamı özel mülkiyet altında olan stokun büyük bir kısmı kısa süreler içinde üretilmiş ve toplu halde eskiyecektir. Çoğunluğunu apartman yapılarının oluşturduğu bu stokta karar verme erki koşulsuz olarak parçalanmış ve ortak karar verme olasılığı azalmıştır. Bu stokun serbest piyasa ortamında yenilenmesi neredeyse imkansız hale gelmiştir (Balamir, 1975). Bu nedenle bu stok yaşlandıkça bireysel yeniden yatırım girişimlerinin artması beklenebilir. Yeniden yatırım politikalarının geliştirilmemesi durumunda ise mevcut konut stokunda ve kentsel çevrelerde yaşam kalitesinin denetlenmesi mümkün olamayacaktır. Ayrıca, düşük kredi olanaklarının varlığı gibi güncel koşullar ve inşaat sektöründe hizmet ve malzeme açısından son yıllarda yaşanan gelişmeler de mevcut stokta yeniden yatırımı teşvik edicidir. Bunun anlamı, yakın gelecekte Türkiye’de konut ve kentsel gelişme bağlamında yeniden yatırımın sosyal ve ekonomik anlamının daha da derinleşeceğidir. Hanehalkı yeniden yatırım davranışını anlamak ve bu davranışın üst ölçekteki etkilerini ortaya koymak kentsel karar vericilere ve plancılara mevcut konut stokunda ve yaşam çevrelerinde ortaya çıkan problemleri çözmek amacıyla müdahale araçları ve politikalar tasarlamada girdi oluşturacaktır.