AI Summary & Key Takeaways
AI InsightThese issues are analysed in detail.
📌 3 Key Takeaways
Abstract
The current urban transformation framework primarily aims to expedite the transformation process and does not adequately observe the principle of property owners' participation in decision-making. This study examines the contractual freedom of minority co-owners within the scope of Law No. 6306, which was enacted to mitigate disaster risks and to establish safe and healthy living environments where a property is owned jointly by more than one person. Since its entry into force, Law No. 6306 has undergone continuous amendments, while judicial decisions have failed to achieve consistency. Furthermore, the Law does not provide adequate administrative or judicial review mechanisms. As a result, dissenting property owners who do not wish to participate in decisions adopted or contracts concluded by the majority may ultimately face the loss of their property rights. The Law does not establish effective legal mechanisms capable of preventing such consequences. Accordingly, dissenting co-owners are compelled to choose either to participate in decisions or contracts that infringe upon their rights or to accept the compulsory sale of their land shares. Moreover, where they are forced to enter into contracts that violate their property rights, Law No. 6306 does not clearly specify the legal remedies available to them. The Law contains no provisions regarding actions that may be brought before the civil courts, nor does it regulate the judicial review or grounds for invalidity of such contracts. In practice, the uncertainty surrounding the appropriate causes of action has resulted in significant legal difficulties and has led to the deprivation of property rights for many individuals. This study therefore explores the legal remedies available to property owners who do not wish to be bound by decisions adopted or contracts concluded by the majority. In particular, it examines whether the consent of a property owner who is compelled to conclude such a contract is vitiated, as well as the legal grounds upon which such an owner may rely. These issues are analysed in detail.
Özet
6306 sayılı Kanun, bir kentsel dönüşüm kanunu olmasına rağmen hızlı bir şekilde dönüşümü gerçekleştirmeyi hedeflemekte ve maliklerin sürece katılım ilkesini gözetmemektedir. Bu çalışmamızda birden çok kişinin bir taşınmazın maliki olması halinde, afet riskine karşı önlem almak, sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturmak maksadıyla yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun kapsamında azınlığın sözleşme hürriyeti incelenmektedir. Özellikle 6306 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren sürekli değişmesi, yargı kararlarında istikrar sağlanamaması, kanunda idari ve yargısal denetim mekanizmalarının öngörülmemesi, çoğunluğun aldığı kararlara ve yaptığı sözleşmelere katılmak istemeyen muhalif maliklerin mülkiyet hakkının kaybına kadar giden bir süreci başlatmaktadır. Kanunda bu süreci durdurabilecek elverişli hukuki denetim mekanizmaları öngörülmemiştir. Muhalif malikler, kendi haklarını ihlal eden karar veya sözleşmelere katılmak ya da arsa paylarının satışına katlanmak arasında bir seçim yapmak zorunda kalacaktır. Mülkiyet haklarını ihlal eden sözleşmeleri akdetmeleri halindeyse hangi hukuki yollara başvurabilecekleri 6306 sayılı Kanun’da açık değildir. Adli yargıda açılabilecek davalara ilişkin herhangi bir hüküm kanunda öngörülmemiş, sözleşmelerin denetimi ve hükümsüzlük halleri açıklanmamıştır. Uygulamada hangi davaların açılacağının belirlenememesi aksaklıklara yol açmış, birçok kimsenin mülkiyet hakkının kaybına neden olmuştur. Bu çalışmamızda bu durumda çoğunluğun kararına ve akdettiği sözleşmelere katılmak istemeyen maliklerin hangi hukuki yollara başvurabileceği irdelenecektir. Sözleşmeyi akdetmek zorunda kalan malikin iradesinin sakatlanıp sakatlanmadığı, hangi hükümlere dayanabileceği gibi hususlar detaylıca açıklanacaktır.