METRO HATTI KONUT FİYATLARINI ARTTIRIR MI?: İSTANBUL M5 ÜSKÜDAR – ÇEKMEKÖY HATTI ÖRNEĞİ

Do Metro Lines Increase Neighbourhood Residential Property Valuations?: The Istanbul M 5 Uskudar - Cekmekoy Metro Line Case Study

Özet

Ulaştırma yatırımları için fayda maliyet analizi yapılırken sadece doğrudan kullanıcı faydalarıve yatırımın finansal maliyetleri ve faydaları değil aynı zamanda ekonomik etkilerinin bütünüdeğerlendirilmektedir. Ulaştırma yatırımları için fayda maliyet analizi yapılırken kullanılanyöntemlerin başında yeni ulaştırma yatırımlarının veya iyileştirmelerinin konut fiyatlarıüzerindeki etkisi incelenmesi gelmektedir. Bu çalışmada da kamunun ulaştırma yatırımlarındanbirisi olan metro inşaatlarının konut fiyatları üzerinde yarattığı değer artışı hedonik fiyatdenklemi kullanılarak araştırılmıştır. İncelenen metro yatırımı örneği olarak İstanbul Anadoluyakasında Üsküdar ve Çekmeköy arasında faaliyet gösteren M5 metro hattı seçilmiştir. Bu hattınseçilmesinin nedeni hattın etrafında incelenen dönem içerisinde etkileri karmaşıklaştıracakbaşka büyük ölçekli ulaştırma yatırımı olmamasıdır. Öncelikle beklenen bir konut yatırımınınkonut fiyatları üzerindeki etkisi incelenmiştir. Alan yazınına hakim olan ve anaakım mekanseçim teorisinin de temeli olan Alonso- Muth modeli etrafında şekillenen analizde metrohattına yakın olan mahallelerdeki metrekare konut fiyatları inşat öncesi dönem, inşaat dönemive hat açıldıktan sonraki dönemde incelenmiştir. Beklenen etkinin incelenmesinin ardından iseyatay kesit bir veri setiyle hat açıldıktan sonra konut fiyatları ve metro istasyonuna ve İstanbulAnadolu yakasının iki önemli merkezi olan Kadıköy ve Üsküdar’a uzaklığın konut fiyatlarıüzerindeki etkisi incelenmiştir.

Abstract

When making cost-benefit analysis for transport investments, not only the user benefits and the financial costs and benefits of the investment but also the overall economic impact is evaluated.One of the methods used in this analysis is to examine the impact of new transport investments or improvements on housing prices. In this study, by using the hedonic pricing method, the value increase in house prices that the subway constructions, one of the public transportation investments, have generated is investigated. As an exemplary to the metro investment examination, M5 metro line, which operates between Üsküdar and Çekmeköy located on the Asian side of Istanbul, is taken. The reason for choosing this line is that there is no other large-scale transport investment around it that would complicate the impacts during the period examined. Firstly, the impact of an expected housing investment on housing prices is studied. In the analysis that is formed around Alonso-Muth model, which is the basis of mainstream choice of location theory, square meter price of housing in neighborhoods close to the metro line is examined in pre-construction, construction and after-construction periods. After studying the expected impact, housing prices in the wake of the metro line opening, and the impacts of distance to metro stations and to Kadikoy and Uskudar, two major centers of the Asian side of Istanbul, on housing prices are examined with a horizontal data set