Üst Hakkı’nın Gayrimenkulün Değerine Etkisi

Özet

Gayrimenkul değerleme sektörü dünyayla paralel olarak Türkiye’de de son yıllarda büyümeye başlamış bir sektördür. Lisanslı değerleme firmalarının sayılarının artmasıyla değerleme raporlarının da hem sayıları hem de çeşitliliği gün geçtikçe artmaktadır. Bu hızlı büyümenin ve çeşitliliğin sonucunda farklı türdeki gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Günümüzde özellikle bireylerin ve şirketlerin kredi başvurularının artmasıyla ve aynı zamanda, emlak vergilerinin ya da harçlarının belirlenmesi ile ilgili olarak gayrimenkullerin değerlerinin doğru olarak belirlenmesi son derece önemlidir. Üst hakkı neticesinde inşa edilmiş yapıların değerinin belirlenmesinde ise farklı yorumlarla karşılaşılmaktadır. Üst haklarının değerlemesi ile ilgili olarak akademik literatürde bir boşluk olduğu söylenebilir. Ayrıca bu yorum farklılığı profesyonel lisanslı değerleme firmalarını da etkilemektedir. Bu makalede üst hakkı sahibi ve çıplak mülkiyet sahibi için değer kavramları karşılaştırılarak teorik bir temele oturtulmuştur ve grafik üzerinden kıyas yapılmıştır. Türk Medeni Kanunu (TMK) başta olmak üzere hukuki metinlerden de yararlanılmıştır. Bunların yanında, değerleme raporlarında kullanılan yöntemlere dayanılarak oluşturulmuş verilerden de faydalanılmıştır.

Abstract

Real estate appraisal is an important sector which is expanding in the world also in Turkey. The number of the licensed appraisal firms are increasing day by day, so the number and variation of valuation reports are increasing as well. As this sector is expanding and diversity, the need for apprising of different real estates arises. It is extremely important to determine the values of real estate correctly due to the increase in loan applications of individuals and companies, and for the determination of property taxes or fees. Different interpretations are encountered while determining of the value of the buildings constructed with the superficies. Moreover, there is a gap in the literature regarding the valuation of superficies, and such interpretation differences also affects professional appraisal firms. In this article, the concepts of the superficies right owner and nuda proprietas owner will be compared. Theoretical basis of these concepts is drawn, and these are compared based on graphics. Especially, Civil Code and legal texts are main sources. Additionally, the data which is created from the methods used in the valuation reports is benefitted.

Anahtar kelimeler: üst hakkı, üst hakkı iradı, Türk Medeni Kanunu, gayrimenkul değerleme, çıplak mülkiyet hakkı