CBS ile Nominal Taşınmaz Değer Haritası Üretiminde Çözünürlük Araştırması

Özet

Taşınmaz değerlemesi vergilendirme, alım-satım, kiralama, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm gibi birçok uygulamada karşılaşılan bir değer kestirim yaklaşımıdır. Bu uygulamalarda mekânsal gelişmeleri gözeterek taşınmazlar için objektif ve kabul edilebilir bir değerleme yapılması oldukça önemlidir. Klasik değerleme yöntemlerinin yanında, taşınmaz değerlerinin belirlenmesi için kullanılan Stokastik yöntemlerden biri de “nominal değerleme” yöntemidir. Nominal değerleme yaklaşımı ile birim değeri etkileyebilecek birçok mekânsal parametrenin çeşitli konumsal analizlere tabi tutulması sonucunda piksel bazlı değer haritası üretimi mümkün olmaktadır. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) destekli konumsal analizler neticesinde üretilen taşınmaz değer haritaları “raster” veri formatında olup, temsil ettikleri birim alanın “rayiç” değerleriyle ne kadar uyumlu olduklarının irdelenerek ortaya konulması gerekmektedir. Nominal değer haritasının üretimi aşamasında piksel boyutunun belirlenmesi amacıyla çözünürlük irdelemesine ihtiyaç duyulmaktadır. Bu kapsamda İstanbul ili sınırlarında bulunan Beyoğlu ve Gaziosmanpaşa ilçelerine ait farklı piksel boyutlarında nominal taşınmaz değer haritaları üretilerek çözünürlüğe bağlı olarak ortaya çıkan birim alandaki taşınmaz değerlerinin değişimleri irdelenmiştir. Ağırlıklı Doğrusal Kombinasyon yaklaşımı olan nominal değerleme yönteminde faktörlere ilişkin ağırlık tayininde Çok Kriterli Karar Verme Yöntemlerinden biri olan Best Worst Method kullanılmıştır. Sonuçta, bu çalışma ile piksel boyutlarındaki değişimlerin nominal değerlere etkisi gözlemlenerek performans ve doğruluk ölçütlerine göre raster tabanlı değer haritası üretiminde ideal piksel boyutunun belirlenmesi ve değerlerin tutarlılığının incelenmesi amaçlanmaktadır.