Bubble of Asset Prices: Assessment on Muğla Housing Market

Varlık Fiyatları Köpüğü: Muğla Konut Piyasası Üzerine Bir Değerlendirme

Abstract

Bubbles that the part of can not be explained by economic fundamentals in movements of asset prices or deviations in basic values of asset prices are mostly seen real estate markets with financial markets. In this study, the price of real estate is taken with real rental income, mortgage interest in real estate market and it tested increased in prices of housing to based to economic fundamentals or not. İn order to appear the default risk in prices of housing, change of the rent that annual real values need to low than mortgage interest. To perceive the bubbles in markets or conclude of bubbles are not possible as long as the annual increase in property value excessive than mortgage payments and revenue growth is positive. According to the accounts for Muğla real estate market in 2000-2013 period, total annual real return of real estate close to the mortgage interest. Consequently there is no bubble in this market, real estate market can be explain by their economic return.

Özet

Varlık fiyatlarındaki hareketin ekonomik temellerle açıklanamayan kısmı veya bir varlığın temel değerindeki sapmalar olarak tanımlanan köpük; finansal piyasalarla birlikte konut piyasasında da zaman zaman görülmektedir. Bu çalışmada konut piyasasında konutun fiyatı reel kira getirisi, mortgage faizi ile birlikte ele alınarak belirli bir dönem için konut fiyatındaki artışların ekonomik temellere dayanıp dayanmadığı test edilmiştir. Konut fiyatlarında default durumunun ortaya çıkabilmesi için kiralardaki yıllık reel değerlerindeki değişimin mortgage faizinden daha düşük olması gerekir. Gayrimenkulün yıllık değer artışı mortgage ödemelerinden fazla ve gelir artışı pozitif yönde olduğu sürece piyasada köpükleri algılamak veya köpüklerin son bulması mümkün değildir. Muğla konut piyasasında 2000-2013 dönemi için yapılan hesaplamalara göre, konutun toplam yıllık reel getirisi mortgage faizine yakındır dolayısıyla bu piyasada köpük bulunmamaktadır, konut piyasası kendi ekonomik getirileriyle açıklanabilmektedir.