Variance Decomposition of Housing Premia and Rent Return Growth

Abstract

The lack of savings and capital accumulation in Turkey caused the number of investors in the housing market has been limited up to the 2000s. After the year 2003 long-term real estate financing models which is used in American economy for years were modified and started to apply in Turkey with the disappearance of the reasons, such as hyperinflation, high interest rates and economic instability prevents the realization of long-term financing models. In this study dynamic Gordon Growth model applied to housing market in 3 metropolitan areas Istanbul, Ankara and Izmir and the nation from 2005 to 2013. Monthly housing prices, rental fees and interest rates used as data and analyzed with structural VAR model. The sources of changes in rent growth and housing premia were investigated with variance decomposition. And response of rent growth and housing premia to the shocks occurred in interest rates, rent growth and housing premia were determined. In conclusion comparisons between 3 metropolitan areas and nations were made.

Özet

Türkiye’de tasarruf ve sermaye birikiminin yetersiz olması nedeni ile 2000’li yıllara kadar konut piyasasında yatırımcı sayısı sınırlı kalmıştır. Yüksek enflasyon ve faiz oranları, ekonomideki istikrarsızlıklar gibi uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasını engelleyen faktörlerin ortadan kalması ile 2003 yılından sonraki dönemlerde Amerikan ekonomisinde uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modelleri Türkiye şartlarına uygun hale getirilerek uygulanmaya başlanmıştır. Bu çalışmada Türkiye geneli, İstanbul, Ankara ve İzmir illeri için konut primleri ve kira büyümelerindeki değişimler dinamik Gordon büyüme modeli olarak ele alınmıştır ve uzun vadeli konut kredilerinin uygulandığı dönem olan 2005- 2013 yılları arasında IBSS 2 düzeyinde konut fiyatları, oturma amaçlı gerçek kira ücretleri ve mevduat faiz oranları aylık veri olarak analiz edilmiştir. Tahmin yöntemi olarak yapısal VAR modeli kullanılmıştır. Konut primlerinin ve kira getirilerindeki değişimlerin kaynakları varyans ayrıştırması ile araştırılmıştır. Bunun yanında konut primlerinde, kira büyümelerinde veya faiz oranlarında meydana gelen şokların konut primlerine ve kira büyümelerine ne ölçüde etkiledikleri etki tepki fonksiyonları ile ortaya konmuştur. Sonuç bölümünde ise Türkiye geneli ve il bazında karşılaştırmaları yapılmıştır.