Transfer of the Rights on Consolidated Lands onto the New Land

Birleştirilen Taşınmazlar Üzerindeki Hakların Yeni Taşınmaza Aktarılması

Abstract

Land consolidation is divided into voluntary consolidation andcompulsory consolidation based on whether the consent of the owner(s) ofland is required. Compulsory consolidation takes place especially in case ofland arrangement based on zoning rules and consolidation of agricultural land.In case consolidation is made by an administrative act based on public lawrules, the transfer of real (proprietary) rights and personal rights that areannotated in the land registry can cause complex problems. The Turkish CivilCode contains only provisions about the transfer of security interests onto thenew land. The practice of land registry administrations does not comply withthe spirit and purpose of this provision. The method suggested in the academicliterature is in compliance with this provision. However, it requires complexcalculations and cannot provide adequate solutions to all relevant problems.In this article, an alternative method is proposed. In all cases, i.e. even if theconsolidated lands are owned by the same person, ownership with sharesshould be established on the new land. The rights on the previous land shouldbe transferred onto the respective shares of the new land to the extent possible

Özet

Taşınmazların birleştirilmesi, taşınmazların malik(ler)inin rızasına dayanıp dayanmamasına göre, iradi birleştirme ve zorunlu birleştirme olarak ikiye ayrılmaktadır. Zorunlu birleştirmeler, özellikle imar mevzuatına dayanan arazi ve arsa düzenlemelerinde ve tarım arazilerinin toplulaştırılmasında söz konusu olmaktadır. Kamu hukuku kurallarına dayalı olarak idare tarafından alınan kararla yapılan bu tür birleştirmelerde, önceki taşınmazlar üzerindeki sınırlı ayni hakların ve şerh edilmiş kişisel hakların yeni taşınmaza aktarılması karmaşık sorunlar doğurabilmektedir. Türk Medeni Kanunu sadece birleştirilen taşınmazlar üzerindeki rehin haklarının yeni taşınmaza aktarılması ile ilgili düzenleme içermektedir. Tapu müdürlüklerinin uygulaması, bu hükmün yorum yoluyla belirlenen anlam ve amacına uygun değildir. Öğretide önerilen yöntem, söz konusu kanun hükmüne uygundur; ancak hem karmaşık hesaplamalar yapılmasını gerektirmekte hem de rehin hakları dışındaki hakların ve boş rehin derecelerinin aktarılması konusunda yetersiz kalmaktadır. Bu makalede, birleştirme sonucunda oluşan taşınmaz üzerinde her hâlükârda (birleştirilen taşınmazların mülkiyeti aynı kişiye ait olsa bile) paylı mülkiyet kurulması ve önceki taşınmazlar üzerindeki hakların mümkün olduğu ölçüde o taşınmazların yerini alan paylara aktarılması önerilmektedir.