BUBBLES IN ASSET PRICES: ASSESSMENT ON MUĞLA HOUSING MARKET

VARLIK FİYATLARI KÖPÜĞÜ: MUĞLA KONUT PİYASASI ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME

Abstract

Bubbles that are defined as the part of movements of asset prices that can not be explained by economic fundamentals or as deviations in basic values of asset prices, are observed in financial markets and in real estate markets as well. This study, by using the price of real estate together with real rental income and mortgage interest rates, tests whether the increase in real estate prices are based on economic fundamentals or not. The default risk in house pricing can occur in the case when the change in annual real rental rate is lower than mortgage interest rate and it becomes impossible to perceive bubbles in market or to remove them as long as the annual increase in value of real estate is greater than mortgage payment and there is positive income change. According to our findings in Muğla housing market for the 2000-2013 period, annual real return on houses is close to mortgage interest rate and therefore we may call for nonexistence of bubbles and developments in housing market can be explained by basing on its own economic returns.

Özet

Varlık fiyatlarındaki hareketin ekonomik temellerle açıklanamayan kısmıveya bir varlığın temel değerindeki sapmalar olarak tanımlanan köpük;finansal piyasalarla birlikte konut piyasasında da zaman zamangörülmektedir. Bu çalı?mada, konut piyasasında konutun fiyatı reel kiragetirisi, ipotek faizi ile birlikte ele alınarak belirli bir dönem için konutfiyatındaki artı?ların ekonomik temellere dayanıp dayanmadığı test edilmi?tir.Konut fiyatlarında kredilerin geri ödenmeme riski durumu, kiraların yıllık reeldeğerlerindeki deği?imin ipotek faizinden daha dü?ük olması durumundaortaya çıkmaktadır. Gayrimenkulün yıllık değer artı?ı ipotek ödemelerindenfazla ve gelir artı?ı pozitif yönde olduğu sürece piyasada köpükleri algılamakveya köpüklerin son bulması mümkün değildir. Muğla konut piyasasında2000-2013 dönemi için yapılan hesaplamalara göre konutun toplam yıllık reelgetirisi ipotek faizine yakındır dolayısıyla bu piyasada köpükbulunmamaktadır, konut piyasası kendi ekonomik getirileriyleaçıklanabilmektedir.