Subdivision of Immovable Properties in Unplanned Areas

Abstract

The conditions for the subdivision of immovable properties in Turkey depend on whether the immovable properties is located in planned area or unplanned area. These conditions in unplanned areas have been handle in terms of only zoning technique for many years. On the other hand, the inheritance sharing system of the Civil Code played an important role in the subdivision and increasing the number of stakeholders of immovable. This situation has caused fragmentation which is decrease growing crops in agricultural land. For this reason, the new restrictions have been added to the conditions of subdivision of immovable properties in unplanned area with the Soil Protection and Land Use Law which entered into force in 2005. Thus, in terms of implementation, the subject has become more complex. Today, when it is decided to divide an immovable property in unplanned area, it is respectively evaluated whether there are any special public restrictions on the immovable, such as the freshwater basin, whether the immovable is agricultural land or not and the settlement situation. In each case different subdivision conditions are applied. These conditions place significant restrictions on property rights. These restrictions unrepresented in the Land Registry are known as public restrictions in international standards. In this study, the conditions for the subdivision of immovable properties into unplanned areas have been dealt with in legal and technical terms. Sample applications were developed and tried to clarify the subject.

Özet

Türkiye’de taşınmaz malların bölünmesi koşulları, taşınmaz malın bulunduğu alanın planlı alan ya daplansız alan olmasına göre değişmektedir. Plansız alanlarda bu koşullar uzun yıllar boyunca sadece imartekniği açısından ele alınmıştır. Diğer taraftan Medeni Kanunun ortaya koyduğu miras paylaşım sistemitaşınmazların bölünmesinde ve hisselendirilmesinde önemli rol oynamıştır. Bu durum tarım arazilerininde verimi düşürecek oranda parçalanmalara sebep olmuştur. Bu sebeple, 2005 yılında yürürlüğe girenToprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu ile taşınmaz malların plansız sahalarda bölünmesi koşullarınayeni kısıtlamalar eklenmiştir. Böylece uygulama açısından konu daha karmaşık hale gelmiştir.Günümüzde plansız alanda bulunan bir taşınmaz malın bölünmesine karar verilirken sırasıyla;taşınmazın üzerinde –içme suyu havzası gibi- herhangi bir özel kamusal kısıtlamanın var olup olmadığı,tarım arazisi olup olmadığı ve yerleşim durumu değerlendirilmektedir. Her bir durumda farklı bölünmekoşulları uygulanmaktadır. Bu koşullar mülkiyet hakları üzerinde önemli kısıtlamalar getirmektedir. TapuSicilinde temsil edilmeyen bu kısıtlamalar, uluslararası standartlarda kamusal kısıtlamalar olarakbilinmektedir. Bu çalışmada Türkiye’de taşınmaz malların plansız alanlarda bölünme koşulları hukuki veteknik yönleriyle ele alınmıştır. Örnek uygulamalar geliştirilerek konuya açıklık getirilmeye çalışılmıştır.