An Exemplary Model to Formation of an Urban Settlement by Uncontrolled and Unjust Transfer of Rent: Ankara-Yıldız

Denetimsiz ve Adaletsiz Rant Paylaşımının Biçimlendirdiği Kentsel Dokuya Örnek: Ankara-Yıldız

Abstract

Urban transformation has lately been one of issues high on Turkey’s agenda. This study discusses that in the case of transformation of Yıldız neighborhood from squatter housing to apartment housing stock involves unjust sharing of rent which was quite high because of extremely advantageous location of the area. This high rent should have been returned to the public, but instead it was pillaged by squatter house owners and the “build and sellers”, the latter receiving the so called “lions share”. So while in the formal housing sector the values of property and land increased at a comparatively slower and in general predictable rate, those who had invaded or bought vacant land for small amounts in Yıldız neighborhood, today are in possession of far higher property and land values, due to the fact that the governments failed to pursue and control the implementation process of the laws they issued and/or failed to act as intermediary in the process of transformation leaving the share of rent which should have been extracted in the name of the public in the hands of the squatter house owners and “build and sellers”. So this is why the story of transformation of Yıldız squatter house neighborhood may be considered as an examplary model for urban planners.

Özet

Kentsel dönüşüm, son yıllarda Türkiye’nin gündemindeki önemli konu başlıklarından biridir. Bu çalışma, Yıldızevler mahallesi dönüşümünün, kamuya dönmesi gereken alanın çok elverişli konumundan ötürü çok yüksek olan, dönüşüm sonucu daha da artan ve kamuya dönmesi gereken rantların, yapsatçı ve gecekondu sahipleri tarafından paylaşıldığı, yağmalandığı bir örneği oluşturuyor. Bu rant paylaşımında yapsatçılar bir adım önde giderek, “aslan payını” almışlardır. Kentsel konut dokusunun yasal bölümünde yaşayanlar, konutlarının oransal olarak çok daha yavaş hızla artan piyasa değeri içinde kalırken, yasa dışı ya da çok ucuz fiyatlar ile ekilen ya da boş arazi üzerine yerleşmiş olanlar bugün yasal konutların çok üzerinde değerlere sahip oldular. -Yıldız’da ilginç ve farklı olan bir diğer özellik de bu yasa ile kentte gecekondudan dönüşmüş hiç bir alanda olmadığı kadar yüksek prestije sahip lüks ve konforlu bir konut alanının varlığıdır. Yıldızevler gecekondu mahallesinin dönüşüm öyküsü, serbest pazara bırakılan dönüşüm olgusunun kente dönmesi gereken rantı, kişiler arasında yağmaya açabilmesinin öyküsüdür. Devletin, çıkarmış olduğu dönüşüm yasasının uygulamasını izlememiş olması, bu yasanın açtığı yolları denetlememiş olması, bir arabulucu olarak görev üstlenmemiş olması, yoksul gecekondu nüfusunu yapsatçıların eline bırakmıştır. Yıldızevler gecekondu mahallesinin dönüşüm öyküsü bu açıdan kent plancıları için ilginç bir örnek oluşturur.