Dergiler / Üçüncü Sektör Kooperatifçilik / 2008 / Cilt: 43 - Sayı: 4
Yapı değerlemesinin teorik esasları ve uygulamaları: Türkiye'de kamulaştırma, Emlak vergisi ve imar düzenlemeleri yönünden bir inceleme
- Sayfa
- 30–60
- DOI
- —
Özet
Farklı amaçlar ve yapım teknikleri kullanılarak inşa edilen yapıların değerlemesine uygulamada sıklıkla gereksinim olmaktadır. Ancak değerleme sürecinde yapılarla ilgili envanter ve veri toplama, veri analizi, değerleme ve raporlama aşamalarında önemli sorunlarla karşılaşılmaktadır. Farklı amaçlarla değişik niteliklerdeki yapıların değerlemesinde farklı yaklaşımlar kullanılmaktadır. Ülkemizde yapıların değerleme işlemleri; kamulaştırma ve imar uygulamalarında net maliyet bedeli (yeniden üretim maliyeti-birikmiş amortisman), gecekondu ve kentsel dönüşüm uygulamalarında yapının özelliğine göre enkaz, maliyet ve levazım bedelleri ve emlak vergisi yönünden ise piyasa, maliyet ve gelir bedelleri üzerinden yapılmaktadır. Bu alanlarda yasal düzenlemelerde açıkça değerleme yaklaşımı belirtilmiş olmasına karşın, bunların uluslararası değerleme standartları ve bilimsel esaslar yönünden uygulamalarının yeterli olmadığı gözlenmiştir. Diğer yandan kredi teminatı ve özellikle konut kredisi amaçlı değerleme uygulamaları ile kamu kuruluşlarının konut satışları ile ilgili yasalarda açıkça değerleme yaklaşımı önerilmediğinden, uygulamanın büyük ölçüde bilimsel esaslar ve teoriden uzak yapıldığı görülmektedir. Yapı değerlemesinde; proje inceleme, yapı envanteri, teknik ömür (yaş), kalan ömür, gelir ve maliyet tespiti, veri analizi ve raporlamada birçok sorun yaşanmaktadır. Yapı değerleme süreci; arazi, sanayi ve ticaret işletmeleri ve menkul varlıkların değerlemesine oranla daha kolay olmasına karşın, uygulamada bu alanda önemli güçlüklerle karşılaşılmakta ve kamuoyunda yapılan işlemlere güven azalmaktadır.
Abstract
Valuation of buildings constructed with various purposes and using several construction techniques is frequently required in practice. However, significant problems are encountered throughout the valuation process especially in inventory and data collection, data analysis, valuation, and reporting phases in association with buildings. Various approaches are employed in the valuation of buildings with varying characteristics and constructed with different purposes. In Turkey, building valuations are carried out based on cost approach (reproduction or replacement cost -accumulated depreciations) in expropriation and urban development; on salvage, cost and provisions depending on the characteristics of buildings in urban regenerations practices; and on market, costs, and income values with regards to real estate taxation. Although related legislation explicitly stipulates valuation approach in these domains, the implementation seems a long way from being sufficient in terms of international valuation standards and scientific principles. On the other hand, as the valuation approach is not clearly suggested in laws related to loan guarantees and particularly to valuation practices in association with mortgage as well as to domicile sales of public organizations, the implementation seems to be being conducted far from scientific principles and theories. Several problems are encountered in building valuation in the areas of project appraisal, building inventory, life span (age), remaining life, income and cost assessment, data analysis, and reporting. Despite the fact that building valuation process is easier relative to valuation of lands, industrial and commercial businesses, and securities, significant problems are encountered in this field in practice and public confidence to the transactions carried out is on the fall.