İmar Hakkı Esasına Dayalı Arazi ve Arsa Düzenlemesi Modeli

Özet

İmar Kanunu’nun 18’inci maddesi ile düzenlenmiş olan arazi ve arsa düzenlemesi (AAD); eşitlikçi olmadığı ve düzenleme sonucu oluşan değer artışını kamuya kazandırmadığı gerekçeleriyle eleştirilmektedir. Bu sorunların aşılması için değer esaslı AAD’nin uygulanması savunulmaktadır. Değer esaslı AAD adalet ve eşitlik ilkeleri üzerine inşa edilmiş, güçlü teorik temelleri olan bir yöntemdir. Ancak, değer takdiri ile ilgili belirsizlikler yöntemin gücünü zayıflatmaktadır. Bu makalede, iyi işleyen bir değerleme sisteminin varlığı durumunda bile değer esaslı AAD’nin eşitliği sağlayamayabileceği tartışılmış, imar hakkı (toplam inşaat alanı) esasına dayalı yeni bir model önerilmiştir. Gelişme alanları için önerilen bu model, eşdeğerlik ilkesini değer yerine değerin esas belirleyicisi olan imar hakkı ve konum üzerinden sağlamayı amaçlamaktadır. Modelin adil ve toplum tarafından kabul edilebilir sonuçlar üretebileceği, alan esaslı AAD konusunda deneyime sahip idareler tarafından kolaylıkla uygulanabileceği değerlendirilmektedir.

Abstract

Land readjustment (LR) which has been regulated by the 18th article of the Turkish Development Law is criticized since it does not provide equality and not capture value increment created by LR. In order to overcome these problems, it is advocated to apply value-based LR method which has a strong theoretical foundation built upon the principles of justice and equality. However, uncertainties related the valuation procedures weaken strength of the value-based method. This article argues that even in the presence of a well-functioning valuation system, the value based-LR may not be able to achieve aimed equality. Therefore, a new LR method based on development right (or total floor area) is proposed. The proposed model aims to provide equivalency based on the development right and the location criterion, which may be considered as the main determinants of the property value. It is assessed that the model may produce fair and societally acceptable results, and may easily be applied by the governmental organizations who have experiences on area-based LR.