The developing mortgage market in turkey: the key issues in the creation of the secondary market

During the last decade, state-owned banks have dominated the housing finance market in Turkey. Emlak Bank has been the leading lender with investments in expanding housing credits. In 1998, Emlak Bank introduced the civil servants' wage-indexed housing loan (WIHL) in order to facilitate housing finance for the middle-income population. In this study, the performance of the WIHL contract in comparison with the standard mortgages of inflationary economies is examined using data between 1998 and 2003. We find that WIHL is an innovative contract for the high inflation periods in Turkey as it provides insulation against highly volatile interest rates. However, recent years have witnessed moderate inflation, which has encouraged new developments in the housing finance sector. If stable economic conditions persist, mortgages of moderate inflationary environments can be originated safely for the long-term. An active primary mortgage market in conjunction with supportive government policies are essential elements for the creation of a secondary market, which would facilitate the long-term lending risk to be shared by private sector investors and governmentsponsored agencies.

Mortgage Markets ,

Housing Finance ,

İnflationary Economies ,

Civil Servants’ Wage ,

Indexed Housing Loans ,

Son on yılda, Türkiye'deki konut finansmanı sektörüne devlet bankaları hakim olmuştur. Bu süreç içerisinde Emlak Bankası, konut kredilerine olan yatırımlarını arttırarak sektörde lider banka olarak yer almıştır. Emlak Bankası, 1998 yılında memur maaşına endeksli konut kredilerini piyasaya sürmüştür. Bu kredi kontratı, özellikle orta gelirli sınıfının konut finansman sorununun çözümlenmesi amacıyla tasarlanmıştır. Bu çalışmada, 1998 ve 2003 yılları arasındaki veriler kullanılarak, memur maaşı endeksli konut kredisinin performası diğer enşasyonist ekonomilerde kullanılan standart mortgage (ipotekli gayrimenkul kredisi) kontratları ile karşılaştırılmıştır. Elde edilen sonuç, memur maaşı endeksli konut kredisinin hem tüketici hem de kredi veren kuruluşu değişken faiz oranlarından koruduğu ve bu nedenle yüksek enşasyon ortamında yenilikçi bir kontrat olduğudur. Son bir kaç yıl içerisinde Türkiye ekonomisinde yaşanan olumlu gelişmeler, konut finansmanı sektöründe yeni gelişmeleri teşvik edici niteliktedir. Günümüzdeki ekonomik istikrarın uzun bir süre devam etmesi durumunda, düşük enşasyon ortamında kullanılan uzun dönemli mortgage'ların ülkemizde de güvenilir bir şekilde piyasaya sürülmesi mümkün hale gelecektir. Aktif olarak işleyen birincil mortgage piyasası ve bunu destekleyen devlet politikaları, ikincil piyasanın kurulması için gerekli ön koşullardır. İkincil mortgage piyasası ile uzun vadeli kredilendirme risklerinin özel sektör yatırımcıları ve devlet kurumları arasında paylaşılması sağlanacaktır.

Mortgage Piyasaları, ,

Konut Finansmanı, ,

Enflasyonist Ekonomiler, ,

Memur Maaşı Endeksli Konut Kredisi ,